“ Η Ε.Κ.Τ «τρέμει» τις τράπεζες της”

 

Τον Δεκέμβριο του 2021, η Τραπεζική Εποπτεία της ΕΚΤ ανακοίνωσε σχέδια να ενισχύσει την εστίασή της στην έκθεση των τραπεζών σε ευάλωτους τομείς, συμπεριλαμβανομένων των εμπορικών ακινήτων (CRE).  

Αυτή η κατηγορία περιουσιακών στοιχείων έχει επηρεαστεί περισσότερο από την πανδημία COVID-19, αλλά έχει επίσης προσελκύσει σημαντικές επενδύσεις κατά τη διάρκεια του παρατεταμένου περιβάλλοντος χαμηλών επιτοκίων.  Καθώς ο πληθωρισμός αυξάνεται και οι κεντρικές τράπεζες ανταποκρίνονται με αυστηροποίηση της νομισματικής πολιτικής, τα υψηλότερα επιτόκια μπορούν να αυξήσουν την πίεση στον τομέα των ακινήτων.

  Σε αυτό το πλαίσιο, οι εποπτικές αρχές πρέπει να είναι πιο προσεκτικές από ποτέ όσον αφορά την πιθανή συσσώρευση τρωτών σημείων σε τομείς όπως οι αποτιμήσεις εξασφαλίσεων και τα πρότυπα δανεισμού.  Επιπλέον, παρά τη σημαντική εκκαθάριση του ισολογισμού, αρκετές τράπεζες εξακολουθούν να παλεύουν με τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια κληρονομιάς CRE (NPLs), που συσσωρεύτηκαν μετά την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση.  Σε ολόκληρο τον ευρωπαϊκό τραπεζικό κλάδο, το CRE αντιπροσωπεύει έως και το 30% των ΜΕΔ.  Ο κίνδυνος αποτίμησης εξασφαλίσεων αντικατοπτρίζεται επίσης στις κορυφαίες εποπτικές προτεραιότητες.

 Σε αυτό το πλαίσιο, δύο σημαντικά έργα CRE βρίσκονται σε εξέλιξη: μια επιτόπια εκστρατεία επιθεώρησης CRE (εκστρατεία CRE) και μια στοχευμένη αναθεώρηση CRE.  Ξεκίνησε το 2018, η εκστρατεία επιτόπιας επιθεώρησης καλύπτει όλα τα χαρτοφυλάκια CRE και όλους τους τομείς διαχείρισης πιστωτικού κινδύνου, συμπεριλαμβανομένης της αποτίμησης εξασφαλίσεων, εξετάζοντας προσεκτικά τις διαδικασίες των τραπεζών και επιτόπου για έως και τρεις μήνες.  Ξεκίνησε το 2021, η στοχευμένη αναθεώρηση CRE επικεντρώθηκε στη διαχείριση πιστωτικού κινδύνου για αναδυόμενους κινδύνους στα εγχώρια χαρτοφυλάκια CRE των τραπεζών και χρησιμοποίησε τη συγκριτική αξιολόγηση ομοτίμων ως βάση για την αξιολόγηση κρίσιμων στοιχείων διαχείρισης κινδύνου.  Ωστόσο, ενώ το εύρος και η ένταση αυτών των δύο έργων ήταν διαφορετικά, η προσέγγιση που ακολουθήθηκε ήταν συμπληρωματική και τα ευρήματα αλληλοενισχύονται.

 Παρακάτω προσφέρουμε μια επισκόπηση των δραστηριοτήτων, παρέχουμε πληροφορίες για τα έργα και μοιραζόμαστε καλές πρακτικές για τη διαχείριση κινδύνου CRE.

Αναλύοντας τις λεπτομέρειες: η καμπάνια CRE

 Η εκστρατεία της ΕΚΤ για το CRE περιλαμβάνει επιτόπιες επιθεωρήσεις σε διαφορετικές τράπεζες, καλύπτοντας όλες τα ίδια θέματα και ευθυγραμμισμένες ως προς το πεδίο εφαρμογής και τα προγράμματα εργασίας.  Αυτή η εναρμονισμένη προσέγγιση καθιστά τα αποτελέσματα των επιθεωρήσεων εξαιρετικά συγκρίσιμα, παρέχοντας πολύτιμες πληροφορίες για την τρέχουσα κατάσταση στον τραπεζικό τομέα.

 Η εκστρατεία CRE θέτει υπό στενότερη εξέταση τις αποτιμήσεις των εξασφαλίσεων και των περιουσιακών στοιχείων CRE.  Οι επιθεωρητές CRE εργάζονται σύμφωνα με την προσδοκία ότι ακόμη και αν οι τράπεζες έχουν το καλύτερο πλαίσιο διαχείρισης κινδύνου στα χαρτιά, εάν η αποτίμηση των εξασφαλίσεων είναι στρεβλή , τότε στρεβλό θα είναι και το αποτέλεσμα.  Η αποτίμηση των 

εξασφαλίσεων είναι ζωτικής σημασίας, επειδή καθοδηγεί βασικές μετρήσεις αξιολόγησης κινδύνου, όπως ο λόγος δανείου προς αξία κατά την προέλευση και την παρακολούθηση δανείων ή την απώλεια δεδομένης αθέτησης υποχρεώσεων (LGD) για προσεγγίσεις που βασίζονται σε εσωτερικές αξιολογήσεις (IRB) και μοντέλα ΔΠΧΑ 9. 

 Αποτελεί επίσης βασικό στοιχείο για τον υπολογισμό των επιμέρους προβλέψεων.  Δεδομένης της σημασίας της σωστής αποτίμησης των εξασφαλίσεων, η εκστρατεία CRE επωφελείται από πιστοποιημένους εκτιμητές CRE στις ομάδες επιθεώρησης και χρησιμοποιεί ένα ειδικό εργαλείο για να αμφισβητήσει τις αποτιμήσεις των εξασφαλίσεων.

 Μια άλλη προστιθέμενη αξία της προσέγγισης της καμπάνιας, και πιο συγκεκριμένα για σύνθετες ομάδες, είναι ότι η CRE συνήθως περιλαμβάνει πολλές οντότητες, διαδικασίες και επιχειρηματικούς τομείς.  Από αυτή την άποψη, αυτή η καμπάνια προσφέρει μια πολύτιμη πύλη για την κατανόηση των δυνατοτήτων παρακολούθησης και καθοδήγησης κινδύνων των διαφόρων τραπεζικών ομίλων.

 Στην εκστρατεία CRE συμμετέχουν μέχρι σήμερα 40 τραπεζικοί όμιλοι.  Συνεργάζονται συνολικά 150 επιθεωρητές και εκτιμητές CRE, με την υποστήριξη ενός κεντρικού γραφείου διαχείρισης έργων.  Το εύρος της καμπάνιας είναι αρκετά ευρύ ώστε να καλύπτει ένα μεγάλο σύνολο διαδικασιών, τμημάτων αγοράς, γεωγραφικών περιοχών, χαρτοφυλακίων και τύπων χρηματοδότησης.  Μέχρι στιγμής, τομείς όπως η φιλοξενία, το λιανικό εμπόριο, το γραφείο και τα logistics έχουν αξιολογηθεί, εξετάζοντας όλους τους τύπους χρηματοδότησης.  Οι κύριες γεωγραφικές περιοχές που καλύπτονται είναι η ηπειρωτική Ευρώπη, το Ηνωμένο Βασίλειο και η Βόρεια Αμερική.  Τα χαρτοφυλάκια που αναλύθηκαν είναι το χαρτοφυλάκιο χορηγήσεων και τα κατασχεθέντα περιουσιακά στοιχεία.  Όσον αφορά την τεχνική εξέτασης, συνδυάζει την αναθεώρηση πολιτικών και διαδικασιών με αναλύσεις επιλεγμένων πιστωτικών αρχείων και εκθέσεων αξιολόγησης.

 Τα ευρήματα καλύπτουν όλους τους τομείς της διαχείρισης πιστωτικού κινδύνου

 Για τις περισσότερες από τις τράπεζες που εξετάστηκαν, η εκστρατεία CRE έχει εγείρει ανησυχίες σχετικά με τα πρότυπα δανεισμού, την αποτίμηση των εξασφαλίσεων και τις διαδικασίες παρακολούθησης.  Ανησυχητικά, πολλά από αυτά τα ζητήματα είναι εγκάρσια και εκτείνονται πέρα ​​από το CRE.

Δημιουργία δανείου: τα σημερινά νέα δάνεια μπορεί να είναι το πρόβλημα του αύριο

 Η διαδικασία εκκίνησης ήταν το κύριο επίκεντρο της εκστρατείας CRE από την αρχή, καθώς η δέουσα επιμέλεια νωρίς στη διαδικασία είναι το κλειδί για μια βιώσιμη κατάσταση κινδύνου αργότερα.  Ωστόσο, οι έλεγχοι δείχνουν ότι αρκετές τράπεζες δεν έχουν κριτήρια αναδοχής και δεν δίνουν επαρκή προσοχή στις ταμειακές ροές, επίσης σε δύσκολες στιγμές. 

 Αυτό υποδηλώνει ότι οι τράπεζες δεν έχουν ακόμη ενσωματώσει πλήρως τα διδάγματα που αντλήθηκαν από την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση: ειδικότερα, οι τράπεζες μπορεί να υποστούν σημαντικές απώλειες από δανεισμό με εξασφάλιση, όταν οι αξίες πέφτουν απότομα και οι χρεοκοπίες αυξάνονται απότομα λόγω ενός σημαντικού αριθμού οφειλετών που αντιμετωπίζουν γρήγορα οικονομική δυσπραγία.  .  Ως εκ τούτου, οι τράπεζες θα πρέπει να ελέγχουν εξονυχιστικά τις αναμενόμενες ταμειακές ροές τόσο σε καλές όσο και σε κακές συνθήκες αγοράς.

 Όσον αφορά τα αναπτυξιακά έργα, αρκετές τράπεζες δεν διαθέτουν διαδικασίες για να διασφαλίσουν ότι οι χορηγήσεις δανείων  επενδύονται άμεσα σε αυτά τα έργα, ώστε να έχουν επαρκή «δουλίτσα στο παιχνίδι», ιδιαίτερα σε περίπτωση ύφεσης.  Ωστόσο, για πολλά από τα ΜΕΔ που εξετάστηκαν, οι χορηγήσεις είχαν παράσχει μόνο ένα πολύ μικρό μέρος του μετοχικού κεφαλαίου αυτών στη υπόθεση των αναπτυξιακών έργων.

 Επιπλέον, αρκετές τράπεζες με υψηλό μερίδιο δανείων που έχουν μεγάλο υπόλοιπο ληξιπρόθεσμο (γνωστά ως δάνεια "bullet" ή "balloon") δεν εφάρμοσαν δείκτη απόδοσης χρέους.  Ο δείκτης απόδοσης χρέους είναι ανεξάρτητος από τις συνθήκες της χρηματοπιστωτικής αγοράς, καθώς χρησιμοποιεί απλώς τα καθαρά λειτουργικά έσοδα του ακινήτου και το ποσό του δανείου.  Επομένως, δεν επηρεάζεται από τις διακυμάνσεις των επιτοκίων ή της αξίας των ακινήτων και μπορεί να βοηθήσει τις τράπεζες να συγκρίνουν τους κινδύνους, επιπλέον των πιο συχνά χρησιμοποιούμενων χρηματοοικονομικών μετρήσεων, όπως ο δείκτης κάλυψης εξυπηρέτησης του χρέους.

 Τέλος, και λόγω των κενών στις πολιτικές προέλευσης, οι τράπεζες φαίνεται να είναι ανεπαρκώς προετοιμασμένες για να λογοδοτήσουν σωστά τους κλιματικούς και περιβαλλοντικούς κινδύνους στις εκθέσεις τους σε CRE.

Συγγραφείς της Έερυνας : Sébastien Darrieux και Elena Banu (εκστρατεία CRE), Marie-Therese McDonald και Claudio Castro Quintas (στοχευμένη κριτική στο CRE)